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巨额贷款

发布时间:2019-11-06 22:43:36     热度:
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什么是巨额贷款?

 

巨额贷款,也称为巨额抵押,是一种超出联邦住房金融局(FHFA)设定的限额的融资。与常规抵押贷款不同,巨型贷款不能由房利美或房地美购买,担保或证券化。巨额抵押贷款旨在为竞争激烈的当地房地产市场中的豪华房地产和房屋融资,具有独特的承销要求和税收影响。随着大萧条后住房市场的持续复苏,这些抵押贷款受到了越来越多的关注。

 

巨型抵押贷款的价值因州,甚至县而异。尽管FHFA很少更改,但它每年都会为不同区域设置合格的贷款限额。截至2019年,该国大部分地区的限额设置为484,350美元。这比2018年的453,100美元有所增加。对于房价较高的县,基准限额设置为726,525美元,即484,350美元的150%。

 

FHFA对于美国大陆以外地区的贷款限额计算有一套不同的规定。因此,截至2019年,阿拉斯加,关岛,夏威夷和美属维尔京群岛的超大型贷款的基准限额也为726,525美元。在具有较高房屋价值的县中,该金额实际上可能更高。

 

巨额贷款的运作方式

 

如果您将目光投向了价格接近一百万美元或以上的房屋,并且银行账户中没有那么多的资金,则可能需要巨额抵押。而且,如果您要购买一个,那么与申请常规贷款的房主相比,您将面临更加严格的信贷要求。这是因为,由于房利美(FannieMae)或房地美(FreddieMac)没有担保,因此巨型贷款对贷方承担更大的信用风险。还有更多的风险,因为涉及更多的钱。

 

就像传统抵押一样,自2008年以来,对巨无霸的最低要求也变得越来越严格。要获得批准,您将需要出色的信用评分-700或更高-债务与收入(DTI)比率非常低。DTI应该低于43%,最好接近36%。尽管它们是不合格的抵押贷款,但仍必须符合消费者金融保护局认为的“合格抵押贷款”的指导方针,即具有标准化条款和规则的贷款系统,例如43%的DTI。

 

您需要证明手头有可用现金来支付您的付款,如果您选择标准的30年期固定利率抵押贷款,这笔款项可能会很高。具体的收入水平和准备金取决于总贷款的规模,但所有借款人都需要30天的工资单和W2纳税表,可追溯到两年前。如果您是自雇人士,则收入要求更高:两年的纳税申报单和至少60天的当前银行对帐单。借款人还需要可证明的流动资产以符合资格,现金储备等于抵押贷款支付的六个月。并且所有申请人必须出示所有其他所持贷款的适当文件以及非流动资产(如其他房地产)的所有权证明。


巨额贷款
 

重要要点

 

一个巨额贷款是一种融资超过由美国联邦住房金融局所设置的限制而无法购买,担保,或由房利美和房地美的证券化。

房主必须比申请传统贷款的房主经受更严格的信贷要求。

批准需要出色的信用评分和非常低的债务收入比。

大型抵押贷款的平均年利率通常与传统抵押贷款相当,而首付大约占总购买价格的10%至15%。

 

巨额贷款利率

 

尽管巨型抵押贷款过去的利率要高于传统抵押贷款,但近年来差距已经缩小。目前,平均年利率(APR)的巨额抵押贷款往往是与传统的抵押贷款看齐,并在某些情况下,实际上降低。随着2019年3月,富国银行,例如,收取4.092%的年利率对符合贷款及3.793%用于对巨额贷款同期30年期固定利率。

 

即使政府资助的企业无法应付,巨型贷款也经常被其他金融机构证券化。由于这些证券承担更多的风险,因此它们的收益率要高于传统证券化抵押贷款。但是,这种利差已随着贷款本身的利率而降低。

 

巨额贷款的预付款

 

幸运的是,在同一时期内,首付要求有所放宽。过去,巨型抵押贷款人经常要求购房者承担住房购买价格的30%(而传统抵押贷款则为20%)。现在,这一数字已下降至10%至15%。与任何抵押贷款一样,支付较高的首付可能有各种优势,其中包括避免私人抵押贷款保险放款人要求首付低于20%的费用。

 

谁应该拿出巨额贷款?

 

当然,您最终可以借款多少取决于您的资产,您的信用评分以及您有兴趣购买的房产的价值。这些抵押贷款被认为最适合那些年收入在25万至50万美元之间的高收入人群。这个细分市场被称为HENRY,是高收入者(尚未富裕)的缩写。基本上,这些人通常赚很多钱,但是还没有数百万的现金或其他资产积累。

 

虽然HENRY细分市场中的个人可能没有积累足够的现金购买昂贵的新房,但与寻求传统抵押贷款以购买住房的普通购房者相比,这种高收入个人的确具有更好的信用评分和更广泛的信用记录。较低的金额。他们还倾向于建立更牢固的退休账户。他们通常比低收入者贡献了更长的时间。

 

不要期望巨额贷款免税。对于新抵押贷款债务,抵押贷款利息扣除的上限为750,000美元。

 

这些只是机构喜欢注册长期产品的那种人,部分是因为他们经常需要额外的财富管理服务。另外,对于银行来说,管理一笔200万美元的抵押贷款比10笔每笔价值200,000美元的贷款更为实际。

 

巨额贷款的特殊考虑

 

仅仅因为您可能有资格获得其中一项贷款,并不意味着您应该拿出一笔。例如,如果您指望它为您提供大量的税收减免,那么您当然不应该这样做。

 

您可能已经知道,只要逐项扣除,就可以从税收中扣除任何一年支付的抵押贷款利息。但是您可能永远不必担心国税局对该扣除额设置的上限-通过《减税与就业法案》而降低的上限。在2017年12月14日或更早时获得抵押的任何人都可以扣除最高100万美元债务的利息,这是旧上限的金额。但是对于2017年12月14日之后购买的房屋,您最多只能扣除$750,000的抵押贷款债务的利息。如果抵押贷款额较大,您将无法获得全部抵扣。例如,如果您打算进行一笔200万美元的巨型抵押贷款,该抵押贷款每年产生80,000美元的利息,则您只能扣除30,000美元-抵押贷款的前75万美元的利息。实际上,您只能获得按揭利息的37.5%的税收减免。

 

这意味着您应该谨慎借用并仔细计算数字,以了解您真正负担得起的商品以及将获得的税收优惠。由于州和地方的税收减免限制为每年10,000美元,由于相同的税单,高税率的财产也将使您拥有更多财产。另一种策略:比较条款,看看从长远来看,借一笔较小的合格贷款,再加上一笔第二笔贷款而不是一笔巨额贷款,可能会更好地证明您的财务状况。

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